Wer täglich auf dem Weg zum Büro im Stau steckt, der „erfährt“ buchstäblich: An neuen Ideen für eine organische Stadtentwicklung führt kein Weg vorbei. Arbeiten und Wohnen müssen wieder zusammenwachsen. Allerdings nicht nach dem simplen Muster, das manche Mischgebiete prägt: außen Bürostangen als „Lärmschutzwälle“, innen Wohnblöcke. Gefragt sind integrierte Planungen: wirksame Verkehrsberuhigung, Räume zur kreativen Wertschöpfung, für Karriere und Familie, das soziale Leben, Einkaufen, Freizeit, Kultur… Nur - wer soll derart komplexe Prozesse in einem weiteren Umfeld über längere Zeit hinweg stringent koordinieren, Institutionen und Investoren mit scheinbar gegenläufigen Interessen in ganzheitliche Konzepte einbinden?

Diskutiert wurde diese Herausforderung, die nicht nur im boomenden München akut ist, beim Heuer Metropolregionen-Dialog 2015, bei dem Stadtbaurätin Prof. Dr. Elisabeth Merk mit Praktikern Lösungsansätze abklopfte. Mit gefragt war da ein Immobilienentwickler aus einer Unternehmensgruppe, die seit Jahrzehnten innovative Standorte konzipiert und betreibt: Michael Blaschek, Geschäftsführer der Business Campus Management GmbH. Sie realisiert in Garching bei München auf 22 Hektar zwischen dem Stadtkern, dem traditionellen Wohn-/Gewerbegebiet Hochbrück sowie dem Forschungsgelände rund um die Technische Universität (TUM) ein Konzept, das Antworten gibt. Blaschek rät: „Isolierte Entwicklungen darf es nicht mehr geben.“

Weniger Bodenverzehr, weniger Verkehr

Der Business Campus München : Garching stellt aktuell an die 150.000 m2 an multifunktionalen Mietflächen für 5000 Arbeitsplätze bereit (Stand: Herbst 2015). Im Endausbau sind dank effizienter Bodennutzung 230.000 m2 und 7000 Jobs machbar. Zugleich werden Services für eine zeitgemäße Work-Life-Balance auf dem grünen Areal angeboten: von Parkhäusern und alternativen DriveNow-Stationen über einen Supermarkt bis hin zum Fußgänger-Tunnel zur U-Bahn nebenan. Da die Beschäftigten Einkaufs- und Dienstleistungsangebote vor Ort mit wenigen Schritten erreichen, nutzen rund 30 Prozent den ÖPNV. Was den Individualverkehr spürbar bremst.

Ein Beispiel ist das zentrale Betriebsrestaurant „freiraum“ des Partners Arena One mit bis zu 1700 Gästen pro Tag. Blaschek: „Es ermöglicht kurze Wege. Zugleich lässt sich hier die interne Vernetzung bis ins Detail nachvollziehen: Es reicht nicht aus, einfach nur regelmäßig die Tageskarte ins Netz oder in soziale Medien hochzuladen. Im Hintergrund sind auch praxisgerechte Betriebs-, Bezahl- oder Bonussysteme für Kunden aus ansässigen Firmen und externe Gäste gefragt.“

Um einst brache Heideflächen in einen lebendigen, zukunftsfähigen Teil der Universitätsstadt zu verwandeln, wurden eine „soziale Mitte“ rund um eine Wasser-Landschaft, mehrere Gastronomie-Adressen, ein Post-Shop und eine Kinderkrippe, aber auch Strom-Tanksäulen für E-Mobile auf den Parkdecks und regenerative Energiesysteme etabliert. Geplant sind zudem ein Getränkemarkt, ein Sportstudio und mehr. Temperiert werden die Immobilien teils mit dem kommunalen Geothermie-Netz, während Photovoltaik kostengünstigen Betriebsstrom liefert.

„Wirtschaftlich eine sehr positive Entwicklung“

Welchen Umbruch diese komplexe Strategie unterstützt, kann man zehn Jahre nach dem ersten Spatenstich auf der kommunalen Website nachlesen: „Die Stadt hat eine sehr positive Entwicklung genommen. Garching hat das flächenmäßig größte Gewerbegebiet im Kreis. Der Branchen-Mix, die hohe Innovationskraft sowie hervorragende Standortbedingungen runden das Bild ab. Durch Neubauten verändert sich die Wahrnehmung nachhaltig. Garching entwickelt sich zur Marke.“ Dies belegt die Haushaltsstatistik: Bewegten sich die Einnahmen im Verwaltungsbudget 2010 bei 36 Millionen, so addierten sich 2014 schon 49,5 Millionen Euro auf. Dazu haben deutlich höhere Gewerbesteuer-Einnahmen (24 Millionen) und Einkommensteuer-Anteile beigetragen (17 017 Bürger/Stand 2013).

Die abgestimmte Ansiedlungsstrategie geht auf

Christian Bretthauer, Zentralgeschäftsführer der Investorengruppe, erinnert an die Ausgangslage: „Garching hat die TU integriert und mit dem Bau der U-Bahn Weichen gestellt. Speziell expansive Dienstleistungsfirmen fanden allerdings kaum passende Mietflächen. Diese waren eine elementare Voraussetzung dafür, dass die Stadt ihre Qualitäten an der Achse City-Airport ausspielen konnte.“

Ein Umbau regionaler Strukturen gelinge, so der erfahrene Standortentwickler, nur mit langfristigen Masterplänen, einer spezifischen Expertise und professionellem Immobilien-Management. Kommunen fehlten meist finanzielle, personelle und räumliche Ressourcen, um auf den raschen Wandel und den laufend neuen Flächenbedarf der Wirtschaft zu reagieren. Das Campus-Konzept sei genau dafür ausgelegt und komme einer neuen Nähe von Arbeits- und Lebensräumen entgegen.

Lebhafte Nachfrage schon in der Rohbauphase

Bretthauer: „Das gemeinsame Kalkül geht auf: Wir freuen uns nicht nur über namhafte Mieter, sondern auch über gute Nachbarn von BMW bis Zeppelin. Zuletzt hat Swiss Life nebenan gebaut. Umliegende Betriebe, U-Bahn-Fahrgäste und Verbraucher aus dem Umland nehmen unsere Servicestrukturen ebenso gern an wie die Mitarbeiter/-innen unmittelbar am Parkring.“

Michael Blaschek sieht die gezielt angestoßenen Synergieeffekte täglich bestätigt: „Unsere Mietinteressenten sind überzeugt von den sich hier fokussierenden Vorteilen: von der Top-Lage nahe der international bekannten AllianzArena, der Anbindung via U 6 und A 9, dem Arbeitsumfeld, der Chance zur Kooperation mit der TU, kurzen Wegen zum Airport… Unsere jüngsten Objekte wurden schon im Rohbau vermietet.“ Die aktive Flächen-Bereitstellung begünstige Investitionen in der Stadt.

Modell für zweite Offensive nördlich von München

Amer Sports, BMW, Bosch Rexroth, Garmin, Harman, Osram, Schneider Electric, Swagelok, Texas Instruments, Xelux… Am Parkring findet man schon um die 90 bekannte Namen. Zugleich sind TU-, Fraunhofer- und Helmholtz-Institute an der Schnittstelle Wissenschaft/Wirtschaft vertreten. Innovationsimpulse können so effizienter in eine erfolgreiche Wertschöpfung umgesetzt werden.

Die zuvor in Regensburg und Nürnberg erprobte Strategie erweist sich in der Metropolregion als sehr erfolgreich. In wenigen Jahren wird sich der Garchinger Business Campus dem Endausbau nähern und dann nur noch frei werdende, revitalisierte Flächen mit Neubau-Standards zurück in den Markt bringen. Derzeit werden zwei Objekte bezogen bzw. gebaut, während ein Projekt (12.000 m2) startet.

Parallel arbeitet man am Masterplan für ein „Zwillingsprojekt“ im benachbarten Unterschleißheim, das Platz für bis zu 4000 Jobs schafft. Dank dieser integrierten Stadt- und Standortentwicklung mit schonender Ressourcen-Nutzung hat der nördliche Landkreis München weiter Zukunft…